Invertir en bienes raíces: cómo empezar y triunfar (paso a paso)

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La mayoría de las personas quieren invertir en bienes raíces (también conocido como real estate) o comprar propiedades e inmuebles, pero no saben cómo empezar. Para ayudarte, hemos preparado una guía paso a paso en la que te mostramos qué es invertir en bienes raíces y cómo realmente puedes ganar dinero al invertir en inmuebles.

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¿Qué significa invertir en bienes raíces o inmuebles?

Invertir en bienes raíces significa comprar propiedades (residenciales, comerciales o industriales) con el objetivo de generar ingresos o con fines de ganar dinero pasivamente. No necesitas ser un agente de bienes raíces para poder invertir en propiedades.

Al invertir en inmuebles, es común ser dueño de una residencia principal, mientras que tus otras propiedades te generan ingresos de alquiler. También ganas dinero en apreciación de precios de las propiedades.

Entre las propiedades más buscadas están los edificios de apartamento y casas de alquiler.

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Otra forma muy común de ganar dinero al invertir en bienes raíces en el 2017 es comprando propiedades. Puedes comprar viviendas en mal estado y arreglar casas con el fin de obtener una ganancia.

Lo mejor de todo es que realidad cualquier persona tiene la habilidad de empezar a invertir en inmuebles y ganar dinero desde casa. Al hacerlo podrás recibir pagos de alquiler o cobrar al arreglar una casa y venderla por dinero.

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Formas de ganar dinero al invertir en bienes raíces

¿Cómo ganan dinero los inversionistas de bienes raíces? Aunque existen cientos de formas de ganar dinero y razones para invertir en propiedades, entre las más comunes están:

  • Ingresos por alquiler. La fuente más común de ganancia y es muy sencilla: comprar una propiedad y recibes dinero por su alquiler.
  • Comprar propiedades a precios bajos. Obtienes ganancias al comprar una propiedad o inmueble por debajo del valor de mercado. Generalmente puedes encontrar propiedades con ejecuciones hipotecarias (conocidas como foreclosure), ventas rápidas y una gran habilidad de negociación.
  • Vender propiedades al precio más alto. Ganas dinero al comprar propiedades, repararlas o y venderlas al precio más alto posible. Esto marca la diferencia entre invertir en la bolsa e invertir en bienes raíces. Al invertir en acciones, siempre compras y vende al precio del mercado. Con bienes raíces, puedes negociar el precio del mercado.
  • Aumento en el valor de la propiedad. Puedes invertir en bienes y apalancar tu dinero. Si tomas una hipoteca para financiar una propiedad, estás aumentando su capital con cada pago de hipoteca. Esto quiere decir que puedes invertir en bienes raíces sin tener mucho dinero.
  • Apalancamiento en propiedades. Si tienes el 20% del valor de la propiedad y obtienes un préstamo para comprarla, todavía recibirás ingresos de alquiler basados en el 100% del valor de la propiedad, así que es una gran manera de multiplicar tu dinero. Esto también aplica al precio de venta cuando decidas vender la propiedad.
  • Alquiler de secciones pequeñas. Puedes comprar tu primera casa, vivir en ella y alquilar una sección (una habitación o un apartamento) y usar el dinero que obtienes para pagar por la propiedad. Dependiendo de la ubicación de la propiedad, también pudieras ganar más dinero al alquilar con AirBnb.
  • Alquiler a empresas. Las empresas por lo general pagan alquileres más altos, así que esto significa un mayor retorno en tu inversión.
  • Beneficios fiscales al pagar impuestos. Dependiendo de su país de residencia, a menudo puedes deducir el interés de tu hipoteca o de los ingresos por alquiler. Aunque no es una manera directa de invertir en bienes raíces, esto te ayuda a pagar menos impuestos.
  • Beneficios tributarios en las mejoras. Al invertir en propiedades y mejorar su apariencia, puedes deducir en tus impuestos el costo de las mejoras de los ingresos de alquiler que obtengas, haciendo que tus reparaciones resulten más económicas.
  • Ganancias por refinanciación. Si tienes buen crédito y algún tiempo con la propiedad, puedes refinanciarla por su valor actual y usar el dinero para invertir en más propiedades.

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¿Por qué invertir en bienes raíces?: Razones para comprar casas e inmuebles

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¿Vale la pena invertir en bienes raíces? Existen diferentes razones para hacerlo (positivas y negativas), y muchas personas han creado millones al invertir en propiedades.

Una de las razones más comunes para invertir en bienes raíces es obtener la libertad financiera, También existen varias razones para invertir:

  • Obtener ganancias en el valor de la propiedad: comprar un inmueble y venderlo por ganancias
  • Empezar a invertir con poco dinero: comprar una propiedad con un préstamo de bajo interés
  • Alquiler: comprar una propiedad sin pagar el 100% del valor, pero cobrar un alquiler sobre el valor total.
  • Beneficios fiscales: en algunos países (como Estados Unidos), pagas menos impuestos al descontar el interés de un préstamo.

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¿Puedo invertir en bienes raíces si tengo un trabajo?

Por lo general, invertir en bienes raíces requiere de tiempo. Sin embargo, existen diferentes maneras de invertir que, al usarlas inteligentemente, le permitirán a cualquier persona ganar dinero con bienes raíces.

La verdad es que hay cientos de maneras de ganar dinero con real estate o al comprar propiedades. Algunas de estas técnicas o estrategias pueden remplazar un trabajo, mientras que otras pueden requerir sólo unas cuántas horas al año.

La cantidad de tiempo que le dediques a los bienes raíces dependerá en gran parte de tu:

  • Estrategia de inversión
  • Personalidad
  • Habilidades
  • Experiencia y conocimiento
  • Tipo de propiedades que desees comprar

Lo importante que debes saber es: invertir en bienes raíces toma algún tiempo. Así que, si buscas una inversión que te permita ganar dinero sin mucho trabajo o tener la movilidad de trabajar desde cualquier lugar del mundo, probablemente no deberías ser un inversionista en bienes raíces.

Sin embargo, muchas personas han podido ganar dinero con bienes raíces sin dedicarse 100%. Si te gusta tu trabajo, todavía puedes ganar dinero con bienes raíces. Por ejemplo, si prefieres no comprar propiedades puedes ganar dinero al invertir en un fondo de propiedades de inmuebles (conocido como REIT o SOCIMI).

Estos fondos pueden ser comprados como acciones en la bolsa de valores y por lo general ofrecen grandes dividendos y buenos retornos a largo plazo. Es una buena manera de invertir en bienes raíces sin los dolores de cabeza de tratar con inquilinos o problemas de reparación.

Ejemplo de un fondo cotizado de propiedades: Fondo Vanguard REIT

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Invertir en bienes raíces sin dinero es posible, pero deberás ser inteligente para lograrlo

¿Puedo invertir en bienes raíces si no tengo dinero?

Si puedes. Es posible invertir en bienes raíces si no tienes dinero. Sin embargo, debes tener presente que existen un gasto a pagar en cada transacción al invertir en bienes raíces.

Así que, si quieres empezar a invertir en propiedades y no tienes dinero, tendrás que buscar formas de obtener dinero por otros medios (es decir, usar el dinero de otras personas).

Afortunadamente es fácil invertir en bienes raíces si no tienes dinero, ya que con tan solo solicitar un préstamo para comprar una casa o propiedad y ser aprobado podrás empezar a ganar dinero en el valor de tu inversión.

La clave para invertir en bienes raíces sin dinero es simple: debes aportar algo. Si no tienes dinero, hay otras cosas que puedes aportar en cada transacción: tu educación, tiempo, conexiones, métodos para encontrar propiedades, inteligencia y creatividad.

Invertir en bienes raíces: ¿En cuánto tiempo veré una ganancia?

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Invertir en bienes raíces no te hará rico rápidamente, pero será MUY remunerador

Uno de los consejos más importantes para tener éxito al invertir en propiedades: la paciencia paga muy bien.

Comprar una casa o inmueble toma tiempo. Desde el proceso de analizar propiedades, encontrar una buena ubicación hasta el momento de finalizar el proceso de compra (generalmente conocido como el “cierre” de la propiedad), este es un trayecto que puede durar meses.

Así que debes tener presente que al invertir en bienes raíces, tardará algún tiempo en ver los beneficios, pero estos realmente valdrán la pena.

Las inversiones inmobiliarias son muy remuneradoras, pero definitivamente no son un programa para hacerse rico rápidamente. Es cierto que puedes ganar un montón de dinero en poco tiempo, pero esto suele ser la excepción, no la regla.

Invertir en bienes raíces toma planificación, paciencia y persistencia. No esperes ganar millones de la noche a la mañana

Planea crear un negocio al invertir en bienes raíces que vaya creciendo progresivamente año tras año para que puedas cumplir con sus metas financieras y que tus sueños.

Te aseguramos que tener éxito en el sector inmobiliario requiere trabajo duro, al igual que lo hace en cualquier otro campo. También es importante saber que hay no hay atajos para ser exitoso en el sector inmobiliario y no existen productos mágicos o herramientas que harán el trabajo por ti.

Tu mejor método para ganar dinero rápidamente con inmuebles es invertir en tu educación, aprender los fundamentos y luego aplicarlos.

¿Cuánto dinero necesito para empezar a invertir en bienes raíces?

No hay una cantidad definida para empezar a invertir en bienes raíces. La cantidad de dinero que necesita para invertir en bienes raíces dependerá de tu situación y tus metas.

“¿Cuánto dinero necesito para empezar a invertir en bienes raíces?” Esta es una pregunta que recibimos constantemente y una preocupación común para los nuevos inversionistas.

La respuesta es que depende de tus metas al invertir en bienes raíces. Diferentes propiedades requieren diferentes cantidades de dinero.

  • ¿Quieres comprar una propiedad y mantenerla a largo plazo? Entonces necesitarás más dinero de lo que necesitarías al comprar una propiedad descuidada, arreglarla y luego venderla.
  • ¿Quieres comprar un terreno baldío y desarrollarlo? También sería necesario un montón de dinero disponible.
  • ¿Quieres comprar propiedades lujosas con la mejor ubicación? También puedes necesitar mucho dinero para invertir.
  • Si no tienes mucho dinero para invertir, tu mejor opción será buscar propiedades que puedas comprar y vender rápidamente o que puedas comprar al obtener un préstamo de un banco o préstamo personal.

Nuestro mejor consejo: Si sientes que no tienes suficiente dinero para empezar, esa es la razón perfecta para empezar. Esto te permitirá tener la motivación necesaria para ganar dinero con real estate.

De hecho, muchos de los inversionistas más exitosos en bienes raíces empezaron sin nada. Muchos estaban endeudados hasta más no poder y otros tenían mal crédito. Sin embargo, hoy en día son multimillonarios.

Para empezar a invertir en bienes raíces, necesitarás dinero suficiente para buscar propiedades. Es el único gasto al principio aparte del dinero necesario para cubrir tus necesidades básicas.

Lo más importante es empezar a ahorrar desde ahora y no invertir todo el dinero que tengas (recomendamos tener un fondo de emergencia suficiente para cubrir todos tus gastos de 1 a 3 meses).

Socialízate con personas emprendedoras y empieza a construir conexiones. Esta es una muy buena manera de empezar a invertir si no tienes dinero ya que pudieras formar una asociación o sociedad con ellos en el futuro.

Para determinar cuánto dinero necesitas para empezar, es necesario entender los gastos que tendrás al invertir en bienes raíces.

Gastos al invertir en bienes raíces

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En cada inversión en bienes raíces o compra de propiedad, tendrás gastos fijos que deberás pagar. Asegúrate que tienes suficiente dinero para cubrir estos gastos:

  1. Gastos de transporte. Necesitarás movilizarte para ver, inspeccionar y analizar las propiedades. Deberás pagar gastos por gasolina o transporte. También es posible que gastes en comidas.
  2. Pago inicial para comprar una propiedad. Aun si obtienes un préstamo de un banco, nos vendedores requerirán a algún tipo de pago. Esto es negociable. El pago puede ser entre el 3% al 15% del valor total de la propiedad. Esto dependerá del vendedor.
  3. Costos de financiamiento. Si obtienes un préstamo, tendrás que pagar por la cuota de procesamiento del préstamo. Esto depende del banco. Es posible que tengas que pagar un seguro de financiamiento que dependerá del valor de la propiedad. También serás responsable por pagar los impuestos de la propiedad.
  4. Costos de cierre. Algunos costos de cierre pueden ser asumidos por el vendedor, pero siempre tendrás que pagar algo. Generalmente serás responsable por los gastos de procesamiento notarial e impuestos.
  5. Costos de marketing. Si tu objetivo es ganar dinero al vender una propiedad, probablemente necesitarás marketing y publicidad. La buena noticia es que, al momento de vender, puedes publicar la propiedad en línea en varios sitios web de anuncios inmobiliarios gratis y obtener posibles compradores. Sin embargo, si usas un servicio profesional como Zillow, tendrás que pagar por sus servicios.
  6. Costos de renovación. Este es el costo con la mayor variación. Todo dependerá si necesitas reformas pequeñas o reparaciones mayores. No sugerimos gastar demasiado en renovación.

Plan para invertir en bienes raíces: Cómo empezar (paso a paso)

Ahora que ya hemos cubierto lo básico al invertir en bienes raíces, es hora de crear un plan que te prepare para el éxito. Sigue estos pasos para empezar a ganar dinero con propiedades:

1. Calcula tus gastos y dinero para invertir

Si vas a invertir en bienes raíces, debes mirar el tiempo que le dediques como si fuera un negocio. Si compras una propiedad, deberás trabajar duro para alquilarla o venderla, así que conviene pensar en la condición y la ubicación del inmueble a largo plazo. Nunca compres una propiedad que no podrás vender, por bajo que sea el precio.

Calcula tus gastos y el dinero que tienes disponible para tu estrategia de inversión. Adapta este número a un método para ganar dinero. Analiza la competencia en tu área y usa un sitio como Zillow para analizar el precio histórico de las propiedades en el área que deseas comprar.

2. Encuentra a un mentor

Puedes tener éxito al invertir en bienes raíces si lo haces por ti mismo, pero podrás evitar más errores si encuentras a una persona con experiencia en la industria.  Esto también te servirá para formar una posible sociedad de inversión en el futuro.

Las conferencias y programas de aprendizaje son excelentes para socializar y conocer gente con intereses en común. También pudieras encontrar un mentor en foros por Internet, aunque siempre debes ejercer cautela al tratar con extraños.

Recuerda que un mentor no necesariamente quiere decir alguien mayor que tu. Mantén una mente abierta y busca a alguien con suficiente experiencia.

Un mentor será la persona a quien puedas llamar si tienes un problema y alguien que esté dispuesto a ayudarte a salir adelante.

3. No compres propiedades por especulación

Antes de comprar tu primera propiedad, recuerda que debes tener una idea de cómo quieres generar dinero y no tomar una decisión por impulso o por emoción. Esto significa pagar el precio más bajo por la propiedad más eficiente.

Comprar donde la matemática y los números tengan sentido. No especules en el valor de la propiedad o esperando que esta se dispare en valor porque cierto centro comercial abrirá muy cerca o por expectativas del futuro.

4. Invierte en tu educación

Muchos inversionistas en bienes raíces que han tenido éxito comparten una cualidad: son grandes lectores y tienen una gran hambre por aprender más.

Puedes encontrar tanta información en internet hoy en día que puede ser abrumador. Invierte en ti mismo y lee libros, artículos y blogs sobre inmuebles y las diferentes maneras de ganar dinero con bienes raíces o real estate.

Los libros para invertir en bienes raíces que debes leer obligatoriamente son:

Consejo: Ten cuidado con los expertos o “gurús” que solo son vendedores profesionales. Toma tu educación seriamente ya que tu tiempo será cada vez más valioso.

5. Encuentra tu nicho y estilo de inversión

Como ya hemos hablado, invertir en bienes raíces no consiste de solo un método para ganar dinero. Es por eso que es muy importante encontrar un nicho de mercado que mejor se adapte a tu método de inversión.

¿Qué queremos decir con esto? Que debes enfocarte en un mercado de personas sobre el cual comprarás tus propiedades, así que es esencia que te familiarices con el mercado local.

Las riquezas al invertir en bienes raíces están en los nichos

Por ejemplo, si tu objetivo es comprar una propiedad y luego alquilarla, debes tener claro:

  • ¿Cuánto paga el cliente promedio por el alquiler?
  • ¿Cuánto es el promedio de ingresos de las personas en el área en que deseas alquilar?
  • ¿Podrías alquilar tu propiedad como una casa vacacional con AirBnb?
  • ¿Cuál es la edad promedio de la comunidad de tu propiedad?
  • ¿Hay algún aspecto de tu propiedad que atraiga a cierto tipo de personas? (ejemplo: si la propiedad se encuentra cerca de un aeropuerto, podrías atraer a viajeros).

5. Compra tu primera propiedad

Compra tu primera propiedad

Después de seguir los pasos anteriores y tener una idea de tu presupuesto y una educación moderada de cómo invertir en bienes raíces, estarás mejor preparado para comprar tu primera propiedad y empezar a ganar dinero.

Comienza visitando diferentes propiedades que se ajusten a tus intereses y siempre inspecciónalas a fondo con un profesional. Tal como comprarías un auto usado con nuestro amigo que sabe de mecánica, con mucha más razón debes obtener la opinión de un experto antes de comprar una propiedad.

Nunca esperes sentirte completamente preparado para comprar tu primera propiedad, así que es normal estar nervioso. Tómate tu tiempo y visita varias propiedades antes de tomar una decisión.

6. Espera problemas en el camino

Una de las mejores maneras de aprender a invertir en bienes raíces es mirar los problemas con la actitud correcta: estos serán una manera de aprender más. Por lo general, las mayores oportunidades de inversión vienen acompañadas de problemas, así que no les temas.

De hecho, cuando se trata de invertir en inmuebles nos atrevemos a decir: Si no tienes problemas, probablemente no estás haciendo algo bien.

No esperes hacerte rico rápidamente. Recuerda que es un proceso que toma tiempo, pero es muy remunerador.

Estrategias avanzadas para ganar más dinero al invertir en bienes raíces

Ahora que ya tienes una idea básica sobre cómo empezar a invertir en bienes raíces, te mostramos varias estrategias que puedes usar para ganar aún más dinero.

1. Comprar propiedades en zonas menos deseadas

Esta es una de las formas de invertir en bienes raíces más arriesgadas, pero lo cierto es que las zonas menos deseadas pueden ser remuneradoras, especialmente si quieres comprar una casa para arreglarla o si quieres alquilar una propiedad.

Por ejemplo, puedes comprar casas en Detroit (una de las ciudades más peligrosas en Estados Unidos) por tan solo $25.000 y $35.000. Generalmente estas casas se alquilan entre $ 600 y $ 800 al mes.

La desventaja: Estas propiedades generalmente tienen problemas de mantenimiento y tendrás que ser muy selectivo con las personas a quién alquilas. Sin embargo, muchos inversionistas han tenido éxito al comprar propiedades y esperar a que su valor suba.

2. Comprar propiedades con impuestos atrasados

Cuando no pagas los impuestos sobre la propiedad por un año, tu casa puede ser embargada por el gobierno local del condado o por el gobierno. Siendo más realistas, como promedio, tu propiedad puede ser embargada si no has pagado los impuestos por tres años.

Esto representa una oportunidad de inversión, ya que puedes pagar el impuesto de estas propiedades y convertirte en dueño por un precio sumamente bajo. Si el propietario paga sus impuestos, obtendrás el dinero que pagaste más los intereses. Si no lo pagan, serás dueño de la propiedad después de un año.

Suena muy bueno para ser verdad, ¿cierto? No lo es. Muchas personas se dedican exclusivamente a invertir en real estate de esta manera. Es una manera de invertir en bienes raíces con poco dinero y obtener una gran ganancia por ello.

La desventaja: Analizar este tipo de propiedades requiere de mucho tiempo y esfuerzo. También necesitas asegurarte de cualquier problema de título con la propiedad. Muchas de las propiedades resultan en terrenos inútiles o tierras en la que no se puede construir.

Sin embargo, podrías tener la mejor suerte en las zonas rurales. La mayoría de inversionistas de este tipo se concentran en grandes áreas metropolitanas, así que la competencia en estas áreas es feroz.

3. Comprar propiedades “foreclosure” o con retenciones fiscales

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Muchas personas que no pueden pagar sus préstamos hipotecarios terminan perdiendo sus casas. La crisis económica de varios países ha agravado este problema. Esto representa una oportunidad de inversión con la que puedes comprar propiedades de gama alta con un gran descuento.

Este tipo de casa (conocidas como propiedades “foreclosure” o casas HUD) o casas con retenciones fiscales son vendidas después de que sus dueños han sido desalojados por no pagar su hipoteca. Aquí hay dos maneras de invertir en ellas:

  1. Obtén un préstamo privado para la reparación. Puedes obtener préstamos privados gracias a un banco, así que si tienes suficiente dinero para comprar la propiedad pudieras financiar la reparación con un préstamo más pequeño.
  2. Obtén una hipoteca del gobierno. Algunas de las propiedades en “foreclosure” califican para préstamos del gobierno (con la condición de que seas tú quien viva en esta propiedad).

Si te interesa invertir en bienes raíces de esta manera, empieza por encontrar este tipo de propiedades en un área que te interesa y visita la casa para verificar su estado. Aunque no podrás entrar a la propiedad, por lo general tendrás una buena del estado de sus alrededores.

La desventaja: Muchas casas están en mal estado porque sus dueños anteriores no las han cuidado o las han destruido adrede antes de ser desalojados, así que necesitarán reparaciones. Por esto es muy importante visitar la propiedad en persona y obtener una idea del estado del inmueble.

4. Aprovecha la lista de desalojos

Las listas de personas próximas a ser desalojadas de sus viviendas (conocida en inglés como eviction list) pueden ser una fuente ideal para obtener precios sumamente bajos por propiedades que valen la pena. Después de un largo proceso legal que lleva a la evicción de la propiedad, los propietarios ya están cansados de ir a la corte de desalojo y están listos para vender.

Hay muchos beneficios con esta estrategia, ya que puedes crear tus propios términos de financiación y obtener grandes descuentos. Sin embargo, requiere de varias visitas a la corte para conocer a los dueños de las viviendas y tiempo en la oficina gubernamental local para obtener las listas de desalojos.

5. Encuentra socios

Esta estrategia te permite juntar dinero para comprar grandes propiedades y obtener más ganancias. Por ejemplo, tal vez conozcas a 4 personas que puedan contribuir con $20.000 dólares cada uno (para reunir un total de $100,000 dólares).

Pueden poner el dinero en una sociedad de responsabilidad limitada (LLC) en la cual cada uno de los socios poseerá el 20 % de la empresa. Puedes usar el dinero juntado para encontrar propiedades que valgan la pena y así obtener un préstamo con un banco o entidad financiera.

Pudieran comprar un edificio residencial de $500,000 dólares al usar los $100,000 para el pago inicial y solicitar un préstamo bancario de $ 400.000 dólares.

¿Cuánto dinero pudieran ganar? Siendo conservativos y asumiendo que el valor de la propiedad no haya aumentado, pudieran alquilar este edificio y cobrar un alquiler pasivo mensual que pague el préstamo bancario y todavía sobre ganancia para tus gastos.

De esta manera es muy fácil obtener hasta un 30% de retorno anual en los $20.000 dólares invertidos.

Cómo invertir en bienes raíces: Resumen

Cuando piensa en la compra de bienes raíces, lo primero que probablemente te viene a la mente es comprar casas. Sin embargo, existen diferentes formas de invertir dinero en propiedades e inmuebles que no requieren el trabajo ni la responsabilidad de ser el dueño.

Puedes invertir en bienes raíces de forma pasiva al invertir en un fondo REIT o SOCIMI, el cual paga dividendos y ofreces retornos muy similares al de tener una propiedad de alquilar sin las responsabilidades.

También puedes invertir en inmuebles de otras formas y lograr acumular una buena cantidad de dinero, pero esto no sucederá de la noche a la mañana.

Lo más importante será invertir en tu educación y analizar a fondo las propiedades que comprarás y cómo piensas monetizarlas. Siguiendo los pasos de nuestra guía podrás convertirte en todo un inversionista de bienes raíces.

Invertir en bienes raíces: Opiniones

Esperamos que nuestra guía sobre cómo invertir en bienes raíces te ayude a obtener todos los detalles para empezar a generar ingresos al invertir en inmuebles o propiedades de alquiler. Recuerda que, si tienes cualquier duda o pregunta, puedes dejarnos un comentario y te ayudaremos a salir de tu inquietud.

¿Cómo empezar a invertir en bienes raíces? ¿Cuál es la mejor manera de invertir en propiedades? Queremos saber tu opinión. Si has tenido alguna experiencia (buena o mala) al invertir en el mercado de inmuebles, déjanos un comentario en la parte de abajo y cuéntanos tu anécdota.

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